深圳市彩虹精细化工股份有限
公司
拟进行股权转让所涉及的北京
纳尔特保温节能材料有限公司
股东全部权益
资产评估报告
深国众联评报字（2012）第 3-059 号
深圳市天健国众联
资产评估土地房地产估价有限公司
二○一二年十一月二十一日
中国深圳
第一册 资产评估报告目录
注册资产评估师声明 ..................................... 1
(摘要) ................................................ 2
资产评估报告 .......................................... 7
一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者 ........ 7
二、评估目的 ......................................... 11
三、评估对象和范围 ................................... 11
四、价值类型及其定义 ................................. 13
五、评估基准日 ....................................... 13
六、评估依据 ......................................... 14
七、评估方法 ......................................... 15
八、评估程序实施过程及情况 ........................... 21
九、评估假设 ......................................... 22
十、评估结论 ......................................... 24
十一、特别事项说明 ................................... 25
十二、评估报告使用限制说明 ........................... 28
十三、评估报告日 ..................................... 29
评估报告附件 ......................................... 30
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）
申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委
托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没
有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估
对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法
律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关
当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限
制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及
其对评估结论的影响。
六、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依
据，不应视为评估目的实现的价格保证。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅
限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的
后果与我们无关。
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深圳市彩虹精细化工股份有限公司
拟进行股权转让所涉及的
北京纳尔特保温节能材料有限公司股东全部权益
资产评估报告
(摘要)
深国众联评报字（2012）第 3-059 号
重 要 提 示
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目全面
情况，应认真阅读资产评估报告正文。
深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受深圳市彩虹精细化工股份
有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础
法，按照必要的评估程序，对深圳市彩虹精细化工股份有限公司拟进行股权转让行为所
涉及的北京纳尔特保温节能材料有限公司股东全部权益在 2012 年 10 月 31 日的市场价值
进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托方及被评估单位
委托方：深圳市彩虹精细化工股份有限公司
被评估单位：北京纳尔特保温节能材料有限公司
二、评估目的
深圳市彩虹精细化工股份有限公司拟进行股权转让，本次评估系为深圳市彩虹精细
化工股份有限公司拟进行股权转让的经济行为提供价值参考意见。
三、评估对象和范围
本次评估对象为北京纳尔特保温节能材料有限公司于评估基准日的股东全部权益。
具体评估范围为北京纳尔特保温节能材料有限公司于评估基准日的全部资产及负
债，其中资产总额账面值 15，890.06 万元，负债总额 5，376.90 万元，所有者权益 10，513.16
万元。
评估对象与范围与经济行为所涉及的对象与范围一致。
评估范围以被评估单位提供的评估申报表为准。
四、评估基准日
2
本项目资产评估基准日为 2012 年 10 月 31 日。评估基准日系由委托方确定，确定的
理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准
为取价标准。
五、评估程序实施过程
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与委托
方签订的资产评估业务约定书，我公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文
件与会计记录以及相关资料的验证审核，对资产进行实地察看与核对，并取得了相关的
产权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的
其他资产评估程序。
六、评估方法
本次评估采用资产基础法。
七、价值类型
本次评估的价值类型为市场价值。
八、评估结论
此次评估采用资产基础法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日 2012 年 10 月 31 日资产总额账面值 15，890.06 万元，评估值
22，552.30 万元，评估增值 6，662.24 万元，增值率 41.93%；
负债总额账面值 5，376.90 万元，评估值 5，376.90 万元，评估值与账面值无差
异；
净资产账面值 10，513.16 万元，评估值 17，175.40 万元，评估增值 6，662.24 万
元，增值率 63.37%。
评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2012 年 10 月 31 日
被评估单位：北京纳尔特保温节能材料有限公司金额单位：人民币万元
账面价值评估价值增减值增值率％
项 目
ABC=B-AD=C/A×100
流动资产15，843.585，778.55-65.03-1.11
非流动资产210，046.4716，773.756，727.2866.96
其中：可供出售金融资产3
3
持有至到期投资4
长期股权投资5777.63634.81-142.82-18.37
投资性房地产6
固定资产75，100.099，752.014，651.9291.21
在建工程8
无形资产91，952.974，177.052，224.08113.88
商誉10
长期待摊费用111，200.031，200.03--
递延所得税资产121，015.761，009.84-5.92-0.58
资产总计1315，890.0622，552.306，662.2441.93
流动负债145，376.905，376.90--
非流动负债15----
负债总计165，376.905，376.90--
净 资 产1710，513.1617，175.406，662.2463.37
北京纳尔特保温节能材料有限公司股东全部权益评估价值为 17，175.40 万元，人民
币大写金额为：壹亿柒仟壹佰柒拾伍万肆仟元整。
特别提请报告使用者关注以下事项：
（一）2009 年 9 月，纳尔特漆业（北京）有限公司将纳尔特产业园区东区的土地（总
面积 52，677.79 平方米）及地上建筑物（共计 3 栋厂房、1 栋员工宿舍及相应的配套设施
计建筑面积 47，754.67 平方米）作价人民币 5，347 万元投资到北京纳尔特保温节能材料
有限公司。上述投资入股的资产中： 纳尔特漆业（北京）有限公司将纳尔特产业园区东
区地上建筑物（共计 3 栋厂房、1 栋员工宿舍及相应的配套设施）作价人民币 3，345 万元
投资到北京纳尔特保温节能材料有限公司，是经北京中诚铭资产评估有限责任公司评估
和北京中怡会计师事务所有限公司验资的。
上述土地及地上建筑物中所涉及的配套设施包括，门卫室、围墙、东区室外工程（包
含化粪池、雨水池、给排水、电气、采暖、道路 、人行道等）、园区绿化、东区消防系
统、锅炉设施及施工、东区弱电系统、东区高压配电、供电设施安装、东区线缆等（详
见房屋建筑物评估明细表序号 8-15 号）。
该部分配套设施系与土地及房屋建筑物一起整体打包投资到纳尔特保温的，至本次
评估基准日的账面原值合计为 34，356，879.00 元，账面净值为 29，325，027.74 元。
据评估人员现场勘察，上述资产可见部分实物存在而且处于正常使用状态。根据被
4
评估单位出具的说明，本次评估中，这些配套设施的原始资料如图纸、施工合同、安装
合同、工程结算资料、付款证明等均保存在纳尔特漆业（北京）有限公司，而纳尔特漆
业（北京）有限公司由于某种原因，其档案资料及其他财务资料被法院封存，被评估单
位暂时无法提供这些配套设施的相关资料。该部分资产我们暂以被评估单位提供的基准
日为 2009 年 9 月 25 日的资产评估报告中的相关评估结论予以列示。
（二）纳尔特保温 2009 年 9 月 10 日与纳尔特漆业（北京）有限公司、纳尔特集团
有限公司三方签订《物业租赁合同》，租用纳尔特漆业（北京）有限公司位于北京市通
州区景盛南二街 12 号纳尔特集团工业园区内的 3 号厂房（该厂房所有权证号码为：X 京
房权证通涉外字第 0717548 号，建筑面积 8，217.05 平方米）；及位于北京市通州区景盛
南二街 12 号纳尔特集团工业园区内的综合大楼的 10、11 层（房屋所有权证号码为：X
京房权证通涉外字第 0717548 号，建筑面积 4，196.97 平方米）。上述物业租赁期限为 2009
年 10 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日，租金总额为人民币 2550 万元。2011 年 1 月 1 日，公
司与纳尔特漆业（北京）有限公司签订了《物业租赁合同补充协议》，修订补充协议如
下：原租赁期限为 2009 年 10 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日，修改为：第一阶段：2009 年
10 月 1 日至 2010 年 12 月 31 日，第二阶段：2013 年 1 月 1 日至 2015 年 9 月 30 日；原
租金总额为人民币 2550 万元，修改为：租金总额为人民币 1700 万元。 同时子公司北京
喜百吉装饰工程有限公司于 2011 年 1 月 1 日业与纳尔特漆业（北京）有限公司签订《物
业租赁合同》，租用纳尔特漆业（北京）有限公司位于北京市通州区景盛南二街 12 号纳
尔特集团工业园区内的 3 号厂房（该厂房所有权证号码为： 京房权证通涉外字第 0717548
号，建筑面积 8，217.05 平方米）；及位于北京市通州区景盛南二街 12 号纳尔特集团工
业园区内的综合大楼的 11、12 层（房屋所有权证号码为：X 京房权证通涉外字第 0717548
号，建筑面积 4，196.97 平方米）。上述物业租赁期限为 2011 年 1 月 1 日至 2012 年 12
月 31 日，应付租金总额为人民币 850 万元。
（三）2012 年 6 月 16 日，纳尔特保温与上海英络物流有限公司签订两年加两年厂房
租赁合同，将 4 号厂房 1 栋和 2 号厂房 1 层出租给上海上海英络物流有限公司用于货物
储存管理，租赁期限自 2012 年 9 月 1 日起至 2014 年 8 月 31 日止，双方无重大异议厂房
租赁合同自动延长两年，另 2014 年 9 月 1 日起至 2016 年 8 月 31 日止。
（四）纳尔特保温本期增加的短期借款系深圳市彩虹精细化工股份有限公司提供的
4000 万财务资助额度项下借款，由纳尔特集团有限公司以持有的纳尔特保温股权为质押、
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纳尔特漆业（北京）有限公司以其名下的土地和房产及其他财产作为抵押、余长福以其
个人全部财产为该额度借款提供担保。
（五）2009 年 9 月 25 日，深圳市彩虹精细化工股份有限公司（作为受让方和投资方）
与纳尔特集团有限公司、纳尔特漆业（北京）有限公司（作为转让方和保证方）及北京
纳尔特保温节能材料有限公司、余长福、余长德（作为保证方）签订了《股权转让及增
资协议》，其中第五条约定，余长福、余长德和纳尔特集团共同承诺，本次交易完成后
的第一个会计年度内（即 2010 年度），纳尔特保温公司应实现净利润达到或者超过人民
币 3，000 万元（“预测利润”）的经营目标，如纳尔特保温公司未能达到预测利润目标，
则在会计师事务所出具审计报告后的第 30 日内，由余长福、余长德和纳尔特集团以现金
向纳尔特保温公司补足差额利润部分。
2011 年 3 月 21 日，彩虹精化（作为受让方和投资方）与纳尔特集团、漆业公司（作
为股权转让方）及余长福、余长德（作为保证方）签订了《〈股权转让及增资协议〉之
补充协议》，同意将 2009 年 9 月 25 日签订的《股权转让及增资协议》的第五条第五条
修改为：“纳尔特保温公司在 2010 年度经营亏损人民币 1769.5 万元（根据深鹏所审字
[2011]0102 号），应补偿预测利润人民币 3000 万元，纳尔特集团应向纳尔特保温公司补
偿经营亏损及预测利润合计人民币 4769.50 万元。 上述补偿款的支付期限为一年半，自
2011 年 1 月 1 日起算至 2012 年 6 月 30 日止，由纳尔特集团按季度分 6 期支付。 纳尔特
集团应于 2011 年第一季度支付补偿款人民币 800.00 万元，该笔补偿款项应于 2011 年 3
月 30 日前支付到纳尔特保温公司的账上。其余补偿款项按季度分 5 期支付，每季度支付
人民币 793.90 万元，由纳尔特集团在每季度的最后一个月末前支付。如果纳尔特集团有
资金能力提前偿还的也可以提前支付。 余长福、余长德和纳尔特集团对前述款项承担连
带清偿责任，并以其全部财产（包括但不限于房产及股权资产）作为抵押或质押担保。
在按时足额支付前述款项后，余长福、余长德和纳尔特集团不再承担纳尔特保温公司预
测利润补偿责任。”截止 2012 年 10 月 31 日，共收到纳尔特集团按照上述协议支付的 2011
年第一季度补偿款人民币 800 万元。
报告使用者在使用本报告的评估结论时，请注意本报告正文中第十一项“特别事项
说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。
按照有关资产评估现行规定，本评估报告使用有效期一年，自评估基准日起计算。
超过一年，需重新进行资产评估。
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深圳市彩虹精细化工股份有限公司拟进行股权转让
所涉及的北京纳尔特保温节能材料有限公司
股东全部权益
资产评估报告
深国众联评报字（2012）第 3-059 号
深圳市彩虹精细化工股份有限公司：
深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司接受贵公司的委托，根据有关
法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，
对深圳市彩虹精细化工股份有限公司拟进行股权转让行为所涉及的北京纳尔特保温节能
材料有限公司股东全部权益在 2012 年 10 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估
情况报告如下。
一、委托方、被评估单位概况及其他评估报告使用者
（一）委托方及被评估单位概况
委托方：
企业名称： 深圳市彩虹精细化工股份有限公司
注册地址：深圳市宝安区石岩镇上屋彩虹工业城
法定代表人：陈永弟
注册资本：31320 万元
实收资本：31320 万元
公司类型：股份有限公司（上市）
经营范围：生产经营环保功能涂料、绿色环保家居用品、汽车环保节能美容护理用
品、精密包装制品、气雾剂产品；建筑涂装工程施工（取得资质证书后方可经营） ；货
物及技术进出口（不含法律、行政法规国务院决定禁止和限制项目）
被评估单位：
1、概况
企业名称：北京纳尔特保温节能材料有限公司（以下简称“纳尔特保温”）
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注册地址：北京市通州区马驹桥中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南二
街 12 号
法定代表人：陈永弟
注册资本：人民币 13800 万元
经济性质： 有限责任公司
经营期限：2004 年 6 月 4 日至 2024 年 6 月 3 日
注册号：110112007014327
经营范围：许可经营项目：复配加工纳尔特胶粘剂、纳尔特抹面粘接剂、ESP 保温板；
一般经营项目：项目投资；销售建筑涂料（水性）、水性油漆。
2、企业简介及历史沿革：
纳尔特保温原名北京纳尔特环境技术开发有限公司，成立于 2004 年 6 月 4 日，系由
纳尔特工贸有限公司（后变更名称为纳尔特集团有限公司）、张光生共同投资设立，注
册资金 100 万元，其中纳尔特工贸有限公司出资 80 万元，持股比例为 80%，张光生出资
20 万元，持股比例为 20%，按照北京市工商行政管理局京工商发[2004]19 号文“关于印
发《改革市场准入制度优化经济发展环境若干意见》的通知，以银行出具的《交存入资
资金凭证》确认投资人缴付的货币出资数额，经北京市工商行政管理局批准注册登记。
2005 年 10 月 20 日经股东会决议通过，纳尔特保温名称变更为北京纳尔特保温节能
材料有限公司。
2006 年 10 月 25 日经股东会决议通过，纳尔特保温将注册资本由人民币 100 万元变
更为 1200 万元。新增注册资本 1100 万元全部由股东纳尔特集团有限公司以货币资金投
入，并于 2006 年 10 月 27 日经北京中润恒方会计师事务所（2006）中润验字 H-1-169 号
验资报告验证。增资后纳尔特集团有限公司持股 1180 万元，占注册资本的 98.33%，张光
生持股 20 万元，占注册资本的 1.67%。
2008 年 11 月 28 日经股东会决议通过，纳尔特保温将注册资本由人民币 1200 万元变
更为 7200 万元，新增注册资本 6000 万元全部由股东纳尔特集团有限公司以货币资金投
入，并于 2008 年 12 月 5 日经北京正大会计师事务所正大验字（2008）第 B1554 号验资
报告验证。增资后纳尔特集团有限公司持股 7180 万元，占注册资本的 99.72%，张光生持
股 20 万元，占注册资本的 0.28%。
2009 年 4 月 27 日经股东会决议通过，张光生将其持有的纳尔特保温 0.28%股份转让
8
给余长德，转让后纳尔特集团有限公司持股 7180 万元，占注册资本的 99.72%，余长德持
股 20 万元，占注册资本的 0.28%。
2009 年 8 月 13 日经股东会决议通过，余长德将其持有的纳尔特保温 0.28%股份转让
给纳尔特集团有限公司，转让后纳尔特集团有限公司持股 7200 万元，占注册资本的 100%。
2009 年 9 月 10 日经股东会决议通过，纳尔特保温将注册资本由人民币 7200 万元变
更为 12200 万元，新增注册资本 5000 万元由新股东纳尔特漆业（北京）有限公司以实物
和土地使用权投入，并于 2009 年 9 月 23 日经北京中怡和会计师事务所有限公司中怡和
验字（2009）第 2-860 号验资报告验证。增资后纳尔特集团有限公司持股 7200 万元，占
注册资本的 59.02%，纳尔特漆业（北京）有限公司持股 5000 万元，占注册资本的 40.98%。
2009 年 10 月 20 日经股东会决议通过，纳尔特集团有限公司将其持有的纳尔特保温
4.72%股份转让给深圳市彩虹精细化工股份有限公司，纳尔特（漆业）有限公司将其持有
的纳尔特保温 40.98%股份转让给深圳市彩虹精细化工股份有限公司。同时，深圳市彩虹
精细化工股份有限公司以现金方式向纳尔特保温增资 1600 万元。此次增资经北京中怡和
会计师事务所有限公司中怡和验字（2009）第 2-934 号验资报告验证。此次转让和增资
后，纳尔特集团有限公司持股 6624 万元，占注册资本的 48%，深圳市彩虹精细化工有限
公司持股 7176 万元，占注册资本的 52%。
3、截止评估基准日，被评估单位股东出资及占股比例如下：
投资方名称出资额（万元）持股比例
深圳市彩虹精细化工股份有限公司717652%
纳尔特集团有限公司662448%
合 计13800100%
4、近年资产、损益状况
企业 2010 年、2011 年、及 2012 年 10 月的资产状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
项目名称2010-12-312011-12-312012-10-31
流动资产39，334，611.9553，976，550.4458，435，820.53
非流动资产116，443，441.41104，935，869.25100，464，729.65
其中：可供出售金融资产
持有至到期投资
长期股权投资7，776，261.447，776，261.447，776，261.44
9
投资性房地产
固定资产60，556，061.1755，344，309.3051，000，880.40
无形资产20，390，374.6619，970，203.8719，529，653.17
商誉
长期待摊费用20，187，499.9511，687，499。9512，000，339.95
递延所得税资产7，533，244.1910，157，594.6910，157，594.69
资产总计155，778，053.36158，912419.69158，900，550.18
流动负债41，901，813.0445，416，044.2453，768，995.10
非流动负债
负债总计41，901，813.0445，416，044.2453，768，995.10
净 资 产113，876，240.32113，496，375.45105，131，556.08
损益状况如下表所示：
金额单位：人民币万元
项目2010 年度2011 年度2012 年 1-10 月
营业收入6，677，195.729，606，685.724，438，391.85
减：营业成本9，408，273.0712，135，155.335，548，500.00
营业税金及附加41，395.5312，454.30
营业利润-22，948，338.15-11003，742.91-8，317，614.11
利润总额-22，950，824.76-11，004，215.37-8，364，819.37
减：所得税-5，653，819.96-2，624，350.5
净利润-17，297，004.80-8379，864.87-8，364，819.37
注：表中 2010 年、2011 年数据已经深圳市鹏城会计师事务所审计并出具无保留
意见审计报告，2012 年 1-10 月数据已经深圳市彩虹精细化工股份有限公司审计部审
计并出具无保留意见审计报告。
5、被评估单位长期投资概况：
纳尔特保温长期股权投资账面值 777.63 万元，被投资方分别为北京纳尔特防火材料
有限公司、北京纳尔特门窗幕墙工程有限公司和北京喜百吉装饰工程有限公司。
10
各项长期投资具体情况如下表所示。
金额单位：人民币元
序号被投资单位名称投资日期持股比例（%）注册资本账面价值
1北京纳尔特防火材料有限公司2009 年 8 月10012，000，000.007，646，261.44
2北京纳尔特门窗幕墙工程有限公司2009 年 8 月10011，800，000.000
3北京喜百吉装饰工程有限公司2009 年 8 月1001，000，000.00130，000.00
合计24，800，000.007，776，261.44
减：长期股权投资减值准备
合计24，800，000.007，776，261.44
6、执行的主要会计政策，生产经营是否存在国家政策、法规的限制或者优惠。
纳尔特保温执行《企业会计准则》和《企业会计制度》及其补充规定。主要涉及的
税种和税率为：增值税 17%、营业税 3%、城建税税率 5%和 3%、教育费附加 3%、其他费
1%，所得税 25%。
7、委托方和被评估单位之间的关系
本次评估中委托方与被评估单位为产权关系，委托方持有被评估单位 52%股权。
（二）委托方以外的其他评估报告使用者
主要包括业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律、法规规定的评估报
告使用者。
二、评估目的
深圳市彩虹精细化工股份有限公司拟进行股权转让，本次评估系为深圳市彩虹精细
化工股份有限公司拟进行股权转让的经济行为提供价值参考意见。
三、评估对象和范围
本次评估对象为纳尔特保温于评估基准日的股东全部权益。
股东全部权益账面金额 105，131，556.08 元。公司本期增加短期借款 400 万元，系深
圳市彩虹精细化工股份有限公司提供的 4000 万财务资助额度项下借款，其中纳尔特集团
有限公司以持有的纳尔特保温股权为质押（另有纳尔特漆业（北京）有限公司以其名下
的土地和房产及其他财产作为抵押、余长福以其个人全部财产为该额度借款提供担保）。
具体评估范围为纳尔特保温于评估基准日的全部资产及负债，其中资产总额账面值
15，890.06 万元，负债总额账面值 5，376.90 万元，所有者权益账面值 10，513.16 万元。
评估前账面值已经深圳市彩虹精细化工股份有限公司审计部审计，并出具了彩虹审字
11
[2012]010 号的无保留意见审计报告。
资产评估申报汇总表
金额单位：人民币万元
项目账面价值
流动资产15，843.58
非流动资产210，046.47
其中：可供出售金融资产3
持有至到期投资4
长期股权投资5777.63
投资性房地产6
固定资产7
在建工程8
无形资产91，952.97
商 誉10
长期待摊费用111，200.03
递延所得税资产121，015.76
资产总计1315，890.06
流动负债145，376.90
非流动负债15-
负债总计165，376.90
净 资 产1710，513.16
其中价值较大实物资产情况及特点：
价值较大的实物资产主要为房屋建筑物、机器设备和土地使用权。
（一） 房屋建筑物
房屋建筑物主要包括纳尔特产业园区的 2 号、4 号、5 号厂房、锅炉房及变电室、11
号宿舍楼和门卫室等，总建筑面积 47，789.67 平方米。其中， 号厂房建筑面积 15，846.16
平方米、4 号厂房建筑面积 8，217.05 平方米、5 号厂房建筑面积 17，815.04 平方米、锅
炉房及变电室建筑面积 938.66 平方米、宿舍楼建筑面积 4，937.76 平方米、门卫室建筑
面积 35 平方米。均建成于 2006 年 8 月，正常使用。
（二） 机器设备
主要包括机械设备、车辆、电子设备和其他设备。
1、机器设备
12
机器设备 268 项，账面原值 32，456，222.73 元，账面净值 20，795，066.92 元。主要
为一条一体化的保温、涂料、防火涂料自动化生产线、两套干粉加工设备、高速分散机
及配套设备、成品储存罐、检测设备等。设备正常使用；
2、运输车辆
车辆共 9 辆，账面原值 1，587，000.00 元，账面净值 815，124.89 元。包括各类轿车、
客车等；
3、电子设备
电子设备共 28 项，账面原值 137，811.82 元，账面净值 65，660.85 元。包括电脑、
打印机、办公家具等等。
机器设备存放于公司厂区内，其中涂料生产线存放于租赁的纳尔特园区三号厂房内。
正常使用。账面原值包含购置价、运杂费、安装费；车辆账面原值包含购置价、相关税
费、手续费。电子设备存放在公司各部门，账面原值主要包含购置价。
（三）土地使用权
土地使用权为纳尔特产业园区的东区用地，位于北京市通州区马驹桥镇金桥科技产
业基地，土地面积 52，677.79平方米，工业用途，土地使用权类型为出让，终止日期
为 2056 年 2 月 7 日。宗地开发程度达到宗地外“六通一平”（通路、给水、排水、电力、
通讯、燃力，场地平整），地上建有工业厂房、配套宿舍等。
本次评估对象和范围与经济行为所涉及的对象与范围一致。
具体评估范围以被评估单位提供的资产评估申报表为准。
四、价值类型及其定义
本次评估是在持续经营假设前提下评估纳尔特保温股东全部权益在基准日的市场价
值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估
对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日为 2012 年 10 月 31 日。评估基准日系由委托方确定，确定的
理由是评估基准日与评估目的实现日比较接近，本次评估以评估基准日有效的价格标准
为取价标准。
13
六、评估依据
本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包括：
（一）主要法律法规
1、国务院 1991 年第 91 号令颁发的《国有资产评估管理办法》；
2、原国家国有资产管理局国资发[1992]第 36 号公布的《国有资产评估管理办法施
行细则》；
3、《中华人民共和国公司法》(2006 年 1 月 1 日施行)；
4、《企业会计准则》；
5、《中华人民共和国企业所得税法》（自 2008 年 1 月 1 日起施行）；
6、其他与资产评估有关的法律法规。
（二）准则依据
1、资产评估准则——基本准则；
2、资产评估职业道德准则——基本准则；
3、资产评估准则——评估报告；
4、资产评估准则——评估程序；
5、资产评估准则——业务约定书；
6、资产评估准则——工作底稿；
7、资产评估准则——机器设备；
8、资产评估准则——企业价值；
9、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（试行）》。
（三）行为依据
深圳市彩虹精细化工股份有限公司与纳尔特保温签订的《资产评估业务约定书》。
（四）产权证明文件、重大合同协议
1、营业执照、税务登记证、企业章程、验资报告等；
2、房屋所有权证、土地使用权证、车辆行驶证；
3、重要设备购买合同；
4、其他产权证明文件。
（五）采用的取价标准
1、《2012 年机电产品报价手册》（中国机械工业出版社）；
14
2、财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[2002]394 号)；
3、国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知(计价格[2002]10
号)；
4、国家计委办公厅、建设部办公厅《关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补
充通知》(计办价格[2002]1153 号)；
5、国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的
通知(发改价格[2007 ]670 号)；
6、国家发展和改革委员会发布的《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格
[2002]1980 号)；
7、《资产评估常用数据与参数手册》；
8、中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291 一 1999）；
9、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；
10、关于发布《汽车报废标准》的通知(国经贸经〔1997〕456 号)；
11、国经贸资源[2000]1202 号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》。
（六）参考资料及其他
1、评估基准日资产评估明细表；
2、企业提交的财务会计经营资料；
3、国家国库券利率、银行贷款利率等价格资料；
4、统计部门资料；
5、设备询价的相关网站或图书；
6、其他与评估有关的资料等。
七、评估方法
(一)评估方法介绍
资产评估通常有三种方法，即资产基础法、市场法和收益法。
1、资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定
评估对象价值的评估思路。
2、市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、
证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法中常用的两种方法
是参考企业比较法和并购案例比较法。
15
3、收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估
思路。收益法虽没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，
但它是从决定资产现行市场价值的基本依据－资产的预期获利能力的角度评价资产，符
合对资产的基本定义。
(二)评估方法选择
1、对于市场法的应用分析
市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它具有评估
角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的
特点。但由于目前缺乏一个充分发展、活跃的资本市场，缺少与评估对象相似的三个以
上的参考企业，故本次评估不采纳市场法。
2、对于收益法的应用分析
由于纳尔特保温自 2009 年 8 月重组至评估基准日，生产能力达不到设计产能，近几
年纳尔特保温及其三个全资子公司经营一直处于亏损状态，对于公司未来的生产经营及
收益状况尚无法做出客观合理的预测。因此，本次评估不宜采用收益法。
3、对于资产基础法的应用分析
对于有形资产而言，资产基础法以账面值为基础，只要账面值记录准确，使用资产
基础法进行评估相对容易准确，由于资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成本的
角度出发，以各单项资产及负债的市场价值替代其历史成本，并在各单项资产评估值加
和的基础上扣减负债评估值，从而得到企业净资产的价值。在一般情况下，不宜单独运
用资产基础法评估持续经营前提下的企业价值。
评估人员通过对企业财务状况、持续经营能力、发展前景及评估目的等进行综合分
析后，最终确定采用资产基础法作为本项目的评估方法。
(三)对于资产基础法的介绍
1、流动资产和其他资产的评估方法
（1）货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。对于库存现金进行盘点、依据
盘点结果对评估基准日现金数额进行倒轧核对；对银行存款进行函证，检查银行对账单
和银行存款余额调节表。货币资金经核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。
（2）各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值；
各种预付账款在核实无误的基础上，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确
16
定评估值。
（3）存货
对外购存货，包括原材料等，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上
合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其他合理费用，得出各项资产的评估值 ；
产成品一般以其完全成本为基础，根据其产品销售市场情况的好坏决定是否加上适
当的利润，或是要低于成本，确定评估值。在产品，为加工成本费用，其账面值基本可
以体现在产品的现时价值，故以核实后的账面值为评估值。发出商品根据销售方式、销
售合同并考虑货款回收风险，确定评估值。
2、非流动资产的评估方法
（1）长期投资的评估
对于其他长期投资，采用资产基础法对被投资企业进行整体评估，再按被评估单位
所占权益比例计算长期投资评估值。
纳入本次评估范围的长期投资共 3 项，各项长期投资如下表所示。
金额单位：人民币元
序号被投资单位名称投资日期持股比例（%）注册资本账面价值
1北京纳尔特防火材料有限公司2009 年 8 月10012，000，000.007，646，261.44
2北京纳尔特门窗幕墙工程有限公司2009 年 8 月10011，800，000.000
3北京喜百吉装饰工程有限公司2009 年 8 月1001，000，000.00130，000.00
合计24，800，000.007，776，261.44
减：长期股权投资减值准备
合计24，800，000.007，776，261.44
本次评估对以上 3 个被投资企业采用资产基础法进行了整体评估，在评估中遵循的
评估原则、采用的评估方法、各项资产及负债资产基础法的评估过程均与母公司纳尔特
保温相同（即同一标准、同一尺度）。
长期投资评估值＝被投资单位净资产评估值×投资比例
（2）房屋建筑物的评估
房产的建筑面积、建筑结构、购建日期均以资产占有方提供的相关产权证明材料为
依据。
对房屋建筑物评估采用重置成本法。具体公式如下：
评估值=重置全价×综合成新率
17
① 重置全价的确定
重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本+投资利润
房屋建筑物的重置全价视具体情况，主要以重编预算法、预决算调整法、类比法等，
按国家有关文件，调整计算建安综合造价、前期及其它费用、资金成本等，确定重置价
值。
②综合成新率的确定
综合成新率=勘查成新率×60%+理论成新率×40%
其中：
理论成新率=（耐用年限-已使用年限）/耐用年限×100%
现场勘查成新率：
对主要建筑物逐项查阅各类建筑物的竣工资料，了解其历年来的维修、管理情况，
并经现场调查后，分别对建筑物的结构、装修、设备三部分进行打分，填写成新率的现
场调查表，逐一算出这些建筑物的调查成新率。
③评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
（3）机器设备的评估
根据企业提供的机器设备明细清单，进行了核对，做到账表相符，同时通过对有关
的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实。在此基础上，由工程技术人员对设备进行
了必要的现场调查和核实。
对机器设备评估采用成本法。具体公式如下：
评估值＝重置全价×成新率
①重置价值的确定
根据纳入本次评估范围的设备种类，在进行评定估算，针对设备不同的情况，分别
采用不同的方法确定重置全价，具体情况如下：
●机器设备
按现行市场价确定设备的购置价格；确定设备的购置价格后，根据设备的具体情况
考虑相关的运杂费、安装调试费、其他必要合理的费用和资金成本等，以确定设备的重
置价值。
计算公式如下：
18
重置价值=设备购置价+运杂费+安装调试费+资金成本+其他费用
对于购置的小型设备，不需要安装的设备。
重置全价＝设备购置价＋运杂费
●电子办公设备
由于价值量小，一般为日常办公使用的设备，运杂、安装费用均包含在购置价中，
以市场价值确定重置全价。
●运输设备
按照基准日市场上的车辆购置价，加上车辆购置费、牌照费等费用构成重置全价。
②设备成新率的确定；
依据国家有关的经济技术、财税等政策，以调查核实的各类机器设备的使用寿命，
以现场勘察所掌握的设备实际技术状况、原始制造质量、使用情况为基础，结合行业特
点及有关功能性贬值、经济性贬值等因素，综合确定成新率。
具体确定如下：
● 对大型、关键设备，通过现场勘察，了解其工作环境，现有技术状况，近期技术
资料，有关修理记录和运行记录等 资料作为现场勘察技术状况评分值(满分为 100)，该
项权重 60%；再结合其理论(经济寿命)成新率，该项权重 40%，由二项综合确定成新率；
●对一般小型设备，根据设备的工作环境，现有技术状况，结合其经济寿命年限来
确定其综合成新率。
● 对于电子办公设备和仪器仪表
电子办公设备和仪器仪表通过对设备使用状况的现场勘察，用年限法确定其综合成
新率。
●对车辆综合成新率的确定
按照国家有关部委规定的《汽车报废标准》及《关于调整汽车报废标准若干规定的
通知》。本次评估采用已使用年限和已行驶里程分别计算理论成新率，依据孰低原则确
定理论成新率。并结合现场勘察车辆的外观、结构是否有损坏，主发动机是否正常，电
路是否通畅，制动性能是否可靠，是否达到尾气排放标准等指标确定车辆技术鉴定成新
率。最后根据理论成新率和勘查成新率确定综合成新率。
使用年限法计算的成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
行驶里程法计算的成新率=尚可行驶里程/(已行驶里程+尚可行驶里程)×100%
19
设备综合成新率计算公式如下：
η=η1×40%+η2×60%
其中：η1：为理论成新率
η2：为现场勘察成新率
η：为综合成新率
式中理论成新率根据该项设备的经济寿命年限，以及已使用年限确定，其具体计算
公式如下：
理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%。（车辆为行驶里程
法成新率与使用年限法成新率孰低确定）
勘查成新率：在现场工作阶段评估人员通过现场观测，并向操作人员了解设备现时
技术性能状况。根据对设备的现场调查，结合设备的使用时间，实际技术状态、负荷程
度、原始制造质量等有关情况，综合分析估测设备的成新率。
对超期服役的设备以现场勘察成新率确定综合成新率，如能发挥其功能，其成新率
不低于 15%。
③评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率。
（4）无形资产-土地使用权的评估
评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据待估宗地的特点及
土地开发状况，土地使用权采用市场法进行评估。
市场法系指在市场上选择若干相同或近似的资产作参照物，针对影响资产价值的各
项因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调
整结果，确定被评估资产的评估值的一种评估方法。
基本公式：
估价对象比准价格=比较实例交易价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×
区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数
3、负债的评估方法
各类负债在清查核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企业实际需要承担的
负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的负债项目，按零值计算。
20
八、评估程序实施过程及情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照我公司与委托
方签订的资产评估业务约定书，我公司评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文
件与会计记录以及相关资料的验证审核，对资产的实地察看与核对，并取得了相关的产
权证明文件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其
他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
（一）评估准备阶段
1、接受委托方的委托后，我公司即确定了有关的资产评估人员并与委托方及被评估
单位相关工作人员就本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的
特点等影响资产评估计划的问题进行了认真的讨论。
2、根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估对象、
评估程序及主要评估方法。
3、根据委托评估资产特点将评估人员分为流动资产评估组、设备评估组、房产评估
组，各小组分别负责对被评估单位申报的资产进行清查和评估。
本阶段的工作时间为 2012 年 11 月 1 日～11 月 2 日。
（二）资产清查阶段
1、资产评估申报明细表的填报
根据委托评估资产特点，有针对性地指导被评估单位进行资产清查和填报资产评估
申报明细表。
2、评估对象真实性和合法性的查证
根据被评估单位提供的资产评估申报明细表，评估人员到实物存放现场逐项进行清
查和核实，以确定其客观存在；查阅、收集委估资产的权属证明文件，包括房屋所有权
证、土地使用权证、车辆行驶证、合同、发票等资料；
3、账面价值构成的调查
根据被评估单位的资产特点，查阅企业有关会计凭证和会计账簿及决算资料，了解
企业申报评估的资产价值构成情况。
4、评估资料的收集
向被评估单位提交与本次评估相关的资料清单，指导企业进行资料收集和准备。
5、深入了解企业的生产、管理和经营情况，如：人力配备、管理体制和管理方针、
21
财务计划和经营计划等；对企业以前年度的财务资料进行分析，并对经营状况及发展计
划进行分析。
本阶段的工作时间为 2012 年 11 月 2 日～11 月 10 日。
（三）评定估算阶段
1、各专业组评估人员在被评估单位专业技术人员的配合下，分别到实物存放现场对
各项实物资产进行勘察和清点，具体情况如下：
评估人员在企业有关人员的配合下，对实物资产进行现场勘查，并查阅其相关的运
行记录，填写重点房屋、设备现场鉴定作业表，与企业房屋、设备管理人员和工程技术
人员进行交流，了解房屋、设备管理制度、维修制度以及利用状况。在充分调查和了解
的基础上，结合所收集的资料进行综合分析，确定实物资产的成新率。
2、各专业组评估人员分别进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场交易价格
信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。
3、评估小组分资产类别对各项资产进行分析、计算和评估，拟定各分项评估说明，
然后将分项评估结果进行汇总，得出初步评估结果。
4、根据初步评估结果，听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完
善。
本阶段的工作时间为 2012 年 11 月 11 日～11 月 15 日。
（四）评估汇总、提交报告阶段
将各专业组对各个评估对象的评估结果汇总，组织有关人员对评估结果进行分析，
合理确定评估结论。
按照我公司资产评估规范化要求，组织各专业组成员编制相关资产的评估技术说明。
评估结果、资产评估报告、评估技术说明按我公司规定程序在项目负责人审核的基础上
进行三级复核，即项目负责人将审核后的工作底稿、资产评估报告、评估技术说明和评
估明细表提交项目部门负责人进行初步审核，根据初步审核意见进行修改后再提交质量
监管部审核，再根据质量监管部反馈的意见进行进一步的修订，修订后提交总经理签发。
最后出具正式报告并提交委托方。
本阶段的工作时间为 2012 年 11 月 16 日～11 月 21 日。
九、评估假设
(一)基本假设
22
1、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的
市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场是指充分发达与完善的市场
条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是
平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、
理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。
2、资产持续使用假设：资产持续使用假设是指评估时，被评估单位的资产按照评估
基准日正在使用的用途、使用方式、使用频度、使用环境、资产规模等情况继续使用。
在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用
范围受到限制。
3、企业持续经营假设：是将企业整体资产作为被评估单位而做出的评估假定。即企
业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者负
责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。
4、企业所遵循的我国现行法律、法规和制度以及企业所在地的社会经济环境无重大
变动；
5、企业各项经营业务所涉及的国家和地区目前的政治、法律、经济政策（如财税政
策）无重大改变；
6、企业的劳务价格在正常范围内波动；
7、企业经营所涉及的信贷利率、汇率在正常范围内波动；
8、企业的经济运作不会受到诸如交通运输、水电、通讯的严重短缺或成本剧烈
变动的不利影响；
9、无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。
(二)一般假设
1、国家对被评估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化；
2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化；
3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内；
4、国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化；
5、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响；
6、被评估单位公司会计政策与核算方法基准日后无重大变化；
7、本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价；
23
8、公司的经营模式没有发生重大变化。
（三）特别假设
1、对于本次评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限
制），纳尔特保温按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定
评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置
权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的。
2、对于本评估报告中全部或部分价值评估结论所依据而由委托方及其他各方提供的
信息资料，纳尔特保温只是按照评估程序进行了独立审查。但对这些信息资料的真实性、
准确性不做任何保证。
3、对于本评估报告中价值估算所依据的资产使用方所需由有关地方、国家政府机构、
私人组织或团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律或行政性授权文件假
定已经或可以随时获得或更新。
4、我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力作出的。
5、假设纳尔特保温对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有
关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的。
6、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已
在我们与被评估单位之间充分揭示的前提下做出的。
十、评估结论
此次评估采用资产基础法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日 2012 年 10 月 31 日资产总额账面值 15，890.06 万元，评估值
22，552.30 万元，评估增值 6，662.24 万元，增值率 41.93%；
负债总额账面值 5，376.90 万元，评估值 5，376.90 万元，评估值与账面值无差
异；
净资产账面值 10，513.16 万元，评估值 17，175.40 万元，评估增值 6，662.24 万
元，增值率 63.37%。
评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
24
资产评估结果汇总表
评估基准日：2012 年 9 月 30 日
被评估单位：纳尔特保温金额单位：人民币万元
账面价值评估价值增减值增值率％
项目
ABC=B-AD=C/A×100
流动资产15，843.585，778.55-65.03-1.11
非流动资产210，046.4716，773.756，727.2866.96
其中：可供出售金融资产3
持有至到期投资4
长期股权投资5777.63634.81-142.82-18.37
投资性房地产6
固定资产75，100.099，752.014，651.9291.21
在建工程8
无形资产91，952.974，177.052，224.08113.88
商誉10
长期待摊费用111，200.031，200.03--
递延所得税资产121，015.761，009.84-5.92-0.58
资产总计1315，890.0622，552.306，662.2441.93
流动负债145，376.905，376.90--
非流动负债15----
负债总计165，376.905，376.90--
净 资 产1710，513.1617，175.406，662.2463.37
纳尔特保温股东全部权益评估价值为 17，175.40 万元，人民币大写金额为：壹亿柒
仟壹佰柒拾伍万肆仟元整。
十一、特别事项说明
以下事项并非纳尔特保温注册评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确
实可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：
(一)对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估
人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
(二)由委托方和被评估单位提供的与评估相关的经济行为文件、营业执照、产权证
明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础。委托方
及被评估单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性
承担责任。纳尔特保温对委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件、营业执照、产
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权证明文件、会计凭证等资料进行了独立审查，但不对上述资料的真实性负责。
(三)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行
价格。本报告未考虑特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑
国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述
条件以及评估中遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
(四)我们未考虑本次申报评估资产出售尚应承担的费用和税项等可能影响其价值的
因素，我们也未对各类资产的重估增、减值额作任何纳税考虑。
(五)遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意
见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、
完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
(六)评估基准日后若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；
若资产价格标准发生变化，并对资产评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机
构重新确定评估值。
(七) 本次评估未考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价或者折价，以及流动性对
评估对象价值的影响。
（八）2009 年 9 月，纳尔特漆业（北京）有限公司将纳尔特产业园区东区的土地（总
面积 52，677.79 平方米）及地上建筑物（共计 3 栋厂房、1 栋员工宿舍及相应的配套设施
计建筑面积 47，754.67 平方米）作价人民币 5，347 万元投资到北京纳尔特保温节能材料
有限公司。上述投资入股的资产中： 纳尔特漆业（北京）有限公司将纳尔特产业园区东
区地上建筑物（共计 3 栋厂房、1 栋员工宿舍及相应的配套设施）作价人民币 3，345 万元
投资到北京纳尔特保温节能材料有限公司，是经北京中诚铭资产评估有限责任公司评估
和北京中怡会计师事务所有限公司验资的。
上述土地及地上建筑物中所涉及的配套设施包括，门卫室、围墙、东区室外工程（包
含化粪池、雨水池、给排水、电气、采暖、道路 、人行道等）、园区绿化、东区消防系
统、锅炉设施及施工、东区弱电系统、东区高压配电、供电设施安装、东区线缆等（详
见房屋建筑物评估明细表序号 8-15 号）。
该部分资产是与土地及房屋建筑物一起打包投资到纳尔特保温的，至本次评估基准
日的账面原值合计为 34，356，879.00 元，账面净值为 29，325，027.74 元。
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据评估人员现场勘察，上述资产可见部分实物存在而且处于正常使用状态。根据被
评估单位出具的说明，本次评估中，这些配套设施的原始资料如图纸、施工合同、安装
合同、工程结算资料、付款证明等均保存在纳尔特漆.
